DICAS PARA CONTRATAR UM EMPREITEIRO

Durante anos, uma das minhas perguntas mais frequentemente feitas é: como você encontra um bom contratado? Há tanta coisa que eu sempre me senti como, como, por onde começo .

Estamos reformando casas quase constantemente há 10 anos. Naquele tempo, cometemos muitos erros e aprendemos as lições da maneira mais difícil. Nesta postagem, compartilharei minhas dicas pessoais para encontrar contratados confiáveis e gerenciá -los você mesmo.

Também compartilharei como procuro novos contratados e recebo as cotações mais precisas. Estou tão empolgado em compartilhar isso com você, pois a reforma tem sido uma verdadeira alegria para mim e algo de que tenho muito orgulho. Vou ajudá -lo a tornar sua primeira experiência o mais indolor possível.

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A diferença entre um empreiteiro geral e os comerciantes:

Um empreiteiro geral é um gerente de projeto que gerencia todo o trabalho que está sendo feito em sua casa. Para a maioria dos projetos (por exemplo, uma cozinha ou banheiro), se você quiser contratar apenas uma pessoa que cuida de todo o projeto, precisará contratar um empreiteiro geral.

É raro que qualquer contratado faça um solo inteiro do projeto de reforma (e provavelmente será uma linha do tempo mais longa). Um contratado geral supervisionará seu projeto planejando -o, contratando todos os comerciantes necessários, às vezes adquirindo e comprando os suprimentos necessários e verificando diariamente (ou frequentemente) para garantir que tudo esteja no caminho certo.

Um comerciante é alguém que faz um comércio. Por exemplo, quando você renova até o menor banheiro, pode precisar de uma pessoa de ladrilhos, um instalador de papel de parede, um encanador e um eletricista.

Eu recomendo procurar os comerciantes especializados em uma negociação, pois geralmente são os mais qualificados e profissionais. Eu recomendo trabalhar apenas com contratados licenciados - especialmente em funções essenciais da casa, como elétrica e encanamento.

Prós e contras: O profissional de trabalhar com um empreiteiro geral é que eles gerenciarão o projeto para você. Você terá menos responsabilidade e pode economizar muito tempo, especialmente se você não conhece quaisquer negociações que quiser e precisará contratar todos do zero.

Outro profissional de um empreiteiro geral é que, se surgir um problema com uma negociação (geralmente não aparece), é seu trabalho cuidar disso. Se você é uma pessoa que odeia o confronto, isso é algo a considerar.

Um último profissional de um empreiteiro geral é que você receberá uma citação que inclui tudo. É uma maneira mais rápida de descobrir o custo do seu projeto. Os contras de trabalhar com um empreiteiro geral são que seus serviços de gerenciamento de projetos, compreensivelmente, custam dinheiro.

O orçamento geral para o seu projeto será pelo menos 20% a mais e, na minha experiência, foi mais do que isso.

Para os comerciantes, começarei com os contras. Para mim, o maior golpe é toda a contratação de novos negócios. Há um processo de entrevista (mais sobre isso em breve) que consome tempo.

Sempre que você estiver reformando pela primeira vez em uma nova área, você precisa encontrar uma nova linha de comerciantes de quem você gosta e confia. Ao iniciar um projeto enorme, como uma remodelação lenta de casa inteira, pode valer a pena encontrar todas essas pessoas.

Na minha experiência, quando você encontra ótimas negociações, pode trabalhar com eles por anos. O outro grande concurso de um contratado geral é a responsabilidade adicional de gerenciar as negociações. Você será responsável por pagá -los diretamente e elaborar quaisquer conflitos que possam surgir.

O maior profissional de trabalhar diretamente com negociações é provavelmente a economia do orçamento.

Minha preferência pessoal: Nos primeiros anos de nossas reformas, optamos por trabalhar diretamente com negociações e não um contratado em geral, porque era a única opção que se encaixava em nossos pequenos orçamentos. Com o passar dos anos, eu me familiarizei com o processo e confortável sendo o gerente de projeto.

Lembro -me de ser tão estressante no começo, mas com o tempo encontrei um ritmo confortável. Hoje em dia, adoro trabalhar diretamente com os comerciantes e acho mais fácil, mais rápido e mais barato obter exatamente o resultado que quero.

Eu sou capaz de ser honesto imediatamente Quando vejo algo que não gosto ou que não vai planejar. Desenvolver boas habilidades de comunicação é uma obrigação. Desde que me acostumei a trabalhar diretamente com negociações, agora é minha preferência pela maioria dos pequenos projetos de cosméticos.

Eu amo que eu possa economizar parte do meu orçamento, administrando -se para fazer alarde em outros lugares. Eu ainda contrataria um empreiteiro geral para projetos em que sou inexperiente e qualquer coisa na escala que exija uma permissão.

Para os principais projetos, também há uma abordagem híbrida a considerar.

Se você deseja um empreiteiro geral e precisa economizar orçamento, diga que você já possui seu próprio pintor ou pessoa. Comércios como esse são os mais fáceis de encontrar uma contratação. Dessa forma, você economizará um pouco na marcação em alguns dos itens mais altos do orçamento.

Dicas para contratar um empreiteiro ou negociações:

Atualmente, estou procurando um empreiteiro geral para alguns trabalhos em larga escala em Nosso novo lar . Veja como eu pesquisei:

Pergunte às pessoas no seu bairro se existem equipes confiáveis que trabalham muito lá.
Meu empreiteiro ideal é sempre um com um preço médio. Eu nunca procuro os contratados mais baratos, porque eles geralmente ficam mais caros com o tempo e trazem muito drama pessoal ao meu projeto.
Se o preço for chocantemente baixo, seja muito cauteloso. Na minha experiência, estou procurando alguém que me diga um preço real que tem raciocínio por trás disso. Para coisas como pisos de madeira e ladrilhos, geralmente há um preço por pé quadrado. Para coisas como embutidos personalizados, o preço pode ser mais obscuro para você, e isso é normal.
Na minha experiência, os contratados com preços médios são os verdadeiro Opção de melhor preço e geralmente é melhor usar o preço razoável, em vez da barganha.
Peça às pessoas em seu bairro recomendações comerciais específicas. Você tem um encanador que você gosta?
Pergunte às pessoas que equipe de contratados é especializada em seu tipo de casa (histórico? No meio do século? Nova construção?).
Pergunte a cada pessoa que você conhece que reformou nos últimos cinco anos. Pergunte especificamente Você os contrataria novamente após sua experiência com eles? e Quais são seus pontos fortes e fracos? Nenhuma reforma é perfeita, por isso é bom descobrir como os erros e desafios deles lidados.

Vamos conversar sobre entrevistas. Considero a primeira consulta uma oportunidade de obter uma cotação e entrevistar da minha parte. Aprendi que os melhores contratados também estarão entrevistando você para ver se você será um bom cliente (mais sobre como se preparar abaixo).

Depois de ter uma lista restrita de alguns GCs ou negociações que você deseja entrevistar (eu faria duas ou três entrevistas/cotações para cada função que você está preenchendo), é hora de me preparar para o seu primeiro compromisso.

Um dos maiores erros que você pode cometer é fazer uma cotação e nada mais. Esta é sua chance de tentar aprender mais sobre como eles operam e o que esperar. Aqui estão algumas coisas boas a considerar pedir:

Fotos de projetos semelhantes de que se orgulham, ou realmente de quaisquer fotos das quais se orgulham. Deixe -os mostrar a você em que são os melhores.
Algumas referências de casas locais que você pode ligar. Muitas vezes, eles até tentam providenciar que você veja a reforma deles pessoalmente.
Pergunte - Que precauções você mais encontra ajuda para manter um projeto dentro do orçamento?
Pergunte - que custos ocultos você prevê na minha reforma?
Pergunte - como é a sua linha do tempo habitual? Quais são algumas maneiras de manter nosso projeto dentro do cronograma?
Diga a eles que você precisa concordar com um cronograma de pagamento no início, que é custos de fornecimento antecipadamente e, em seguida, um pagamento cada vez que um marcador de milha no projeto for concluído.

Experimente um projeto de teste. Antes de contratar um contratado para fazer uma grande reforma, contrate -o para fazer algo menor. Eu recomendaria isso especialmente para quem se prepara para uma reforma de casa grande ou cheia.

Se você tiver a chance de fazer algo menor primeiro - apenas um banheiro, por exemplo, poderá garantir que goste da equipe e trabalhe bem juntos antes de entrar em um compromisso maior juntos.

Uma conversa sexual para mulheres. Navegar ao sexismo é algo que surgiu frequentemente para mim como uma mulher que contrata principalmente homens empreiteiros e comerciantes. Muitas (muitas) vezes empreiteiros do sexo masculino entraram em nossa casa pela primeira vez, deram uma olhada e perguntam: o que seu marido faz?

É absolutamente chocante e nunca ok, mas para mim também tem sido um mal necessário. Eu vejo isso como aceitando o mundo em que vivo, não o mundo em que gostaria de morar. Para ser justo, trabalhei com muitos homens respeitosos, mas aqui estão minhas dicas para quando o sexismo surgir:

Meu marido e eu informamos claramente que sou o responsável e que Ele não precisa ok nada . Meu marido intencionalmente não pesa opiniões e me pergunta o que penso na frente de um novo contratado para definir o tom. A resposta dele para tudo é que é melhor você perguntar a Elsie.
Ao estar muito preparado para a sua primeira reunião de cotação, você mostrará que está falando sério e sabe exatamente o que deseja.
Uma das principais coisas que encontro é os empreiteiros que tentam me convencer e sair das escolhas. Muitas vezes, eles têm boas intenções e estão apenas tentando fazer por você o que eles costumam fazer. Embora seja um bom feedback sobre itens como segurança ou função, é frustrante ser questionado repetidamente nas opções de design. Agora eu sempre me preparo para isso com muitas fotos.
Nunca deixe um contratado convencer você a algo que você não quer ou não gosta apenas porque se sente colocado no local. Digamos que você precise de um dia para pensar sobre isso.

Como se preparar para obter uma cotação:

Quando fizemos nossa primeira grande remodelação, fiquei fantasma por contratados bastante . Eles vinham à minha casa para me dar uma cotação e eu nunca mais receberia a citação e nunca mais os ouvia. Anos depois, eu percebo que Eu era o problema .

Quando um empreiteiro apareceu em minha casa, eu estava despreparado e apenas caminhava pela casa com eles falando sobre como eu queria que cada quarto parecesse. Muitas vezes eu nem sabia exatamente o que queria, mas ainda esperava que eles me enviassem uma cotação.

Os contratados não querem trabalhar com pessoas que ainda estão decidindo o que querem. Eles querem um projeto que seja compreensível e pronto para começar em um determinado período de tempo.

O outro erro que cometi nos primeiros anos nunca foi dizer meu orçamento. Eu estava tão focado em tentar conseguir um bom negócio que acreditava erroneamente que não dizer que meu orçamento me traria uma cotação mais baixa.

Os contratados não podem ler sua mente e, com bons contratados, os preços não são realmente negociáveis. É injusto convidar um contratado para obter uma cotação sem ter pelo menos um orçamento de estádio do que você espera pagar.

Na verdade, muitas vezes achei mais útil dizer seu verdadeiro orçamento ideal, pois muitos contratados tentarão ajudá -lo a ajustar o escopo do seu projeto para se adequar ao seu orçamento. É um bom ponto de partida e ajuda a entrar na mesma página.

Todas as coisas que preparo antes de me encontrar com um contratado:

Descobri que a preparação completa (alguns diriam que excessivamente preparam) me ajuda a obter as citações mais precisas e ter uma primeira reunião mais produtiva com um novo contratado.

Também mostra que serei um cliente responsável e um bom comunicador. Gosto de dedicar meu tempo e passar pelo menos algumas noites preparando todos os visuais e exemplos antes do início das reuniões.

Esboços de como eu quero que meu projeto pareça (seja o mais detalhado possível).
Todas as minhas fontes são escolhidas. Atualmente, estou me preparando para uma cotação no banheiro e escolhi a vaidade, a banheira, todo o hardware, o ladrilho e até o banheiro antes minha primeira reunião com um empreiteiro em potencial.
Exemplos visuais. Fotos do Pinterest que mostram todos os detalhes do seu projeto. Este não é um quadro de humor onde as cores e a vibração é importante - essa é uma maneira de se comunicar se você quiser que seu ladrilho seja instalado de uma maneira especial ou você deseja acrescentar uma porta em arco.
Nunca assuma que eles podem ver o que está em sua cabeça. Sempre se comunique, mostrando exemplos .
Conheça o seu período de tempo ideal. Eles sempre querem saber quando podem começar e quando você precisar. Se você está reformando antes de se mudar para uma nova casa, recomendo dizer que tudo precisa ser feito de um a dois meses antes de se mudar. Os atrasos são normais e você deseja que uma chance de limpar antes de se mudar.
Conheça seu orçamento. Conheça o preço mais baixo que você espera pagar e o mais alto que você está disposto a pagar por um emprego.

Quando comecei a reformar, sempre tinha medo de parecer alta manutenção ou exigente, quando realmente essas palavras são apenas sinônimos por serem muito detalhadas e investidas na minha reforma.

Agora, não tento mascarar essas qualidades. Informei os contratados que me importo com os detalhes. Não há nada de errado nisso. É muito melhor que todos os envolvidos sejam extremamente específicos sobre o que você deseja do que entrar em um projeto sem um plano.

Como fazer orçamento para excedentes e o inesperado:

Você provavelmente já ouviu um conselho antigo, custará o dobro e levará o dobro do que eles dizem. Definitivamente, isso era verdade para os contratados de pechinchas que contratei no início de minhas reformas.

No entanto, não achei que seja verdade. Despesas inesperadas aparecerão! Aqui estão algumas coisas a serem lembradas:

As citações do contratante não incluem soluções inesperadas de problemas em suas cotações. Nós os tivemos em quase todas as reformas que já fizemos. Os sub -andares estão podres e precisam ser substituídos, madeiras duras não são salváveis e precisam ser substituídas, o molde é encontrado e precisa ser remediado. Esses tipos de problemas são comuns.
Geralmente, existem mais suprimentos do que você antecipando. Pequenas coisas somam, mesmo se você tomar cuidado.
Meu problema pessoal é que geralmente continuo adicionando idéias depois de ter minha cotação, o que adiciona despesas.

Veja como eu me mantenho no orçamento e também sempre tenho fundos para cobrir uma despesa inesperada:

Sempre mantenha pelo menos US $ 10 mil ou 20% (o que for mais) disponível para despesas inesperadas. Você simplesmente nunca sabe. Cabe a você quanto excesso de excesso você se prepara.
Eu recomendo sempre ter um Mini Mini Emergencial Fund designado para sua reforma. Depois que um quarto é destruído, você realmente não tem escolha a não ser colocá -lo de volta e precisa estar preparado para pagar por reparos e despesas inesperados.
Programe sua reforma da maioria para a menos importante. Se você estiver com um orçamento apertado, é inteligente fazer suas grandes reformas de vitória primeiro. São reparos essenciais, cozinha e reformas de banheiro para a maioria das casas. Então você pode fazer o seu bom ter itens a seguir, como adicionar uma nova varanda ou adicionar um monte de papel de parede.
Nos meus orçamentos, sempre sei quais itens cortarei do meu plano se começar a repassar o orçamento.
Como me aludi acima, há uma correlação entre contratar contratados experientes e respeitáveis e manter o orçamento. Eu preferiria me encolher no preço antecipadamente e permanecer no orçamento do que passar pelo orçamento de pechinchas que me disseram. Citações razoáveis para a vitória!

Eu realmente gostei de compartilhar isso e espero que ajude alguns de vocês a evitar algumas das armadilhas e erros que cometi no passado. Por fim, a reforma geralmente é um processo desafiador, com uma grande recompensa no final.

Mantenha o queixo para cima, fique de olho no prêmio e não se bata com as coisas que você não pode controlar. É normal sentir -se completamente esgotado perto do final de uma reforma e, na minha experiência, ele desaparece rapidamente assim que você for concluído.

O que ver alguns dos meus projetos de reforma?